Burofax por impago de alquiler de local comercial: modelo de requerimiento de pago

Cuándo usar esta plantilla

Arrendatario de un local, oficina o nave con una o varias rentas vencidas y sin pagar
Antes de presentar la demanda de desahucio por falta de pago, para que el arrendatario no pueda enervarla pagando en el juzgado
Impago de cantidades que el contrato atribuye al arrendatario: IBI, comunidad, suministros o actualizaciones de renta
Cuando el contrato contiene una cláusula de resolución por impago y se quiere invocar de forma fehaciente
Para interrumpir la prescripción de las rentas y dejar fijada la deuda antes de aplicar la fianza o el aval

Fundamento legal

Artículos 3 y 4.3 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (el arrendamiento para uso distinto del de vivienda se rige por la voluntad de las partes, en su defecto por el título III de la Ley y supletoriamente por el Código Civil). Artículo 35 en relación con el 27.2.a) de la misma Ley (resolución de pleno derecho por falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas). Artículo 36 (fianza de dos mensualidades y garantías adicionales pactadas). Artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (enervación del desahucio de finca urbana o rústica y requerimiento previo fehaciente con al menos treinta días de antelación a la demanda), y artículos 250.1.1.º y 438.5 de la misma Ley (juicio verbal de desahucio y requerimiento judicial de pago o desalojo). Artículos 1966.2.ª y 1973 del Código Civil (prescripción de las rentas e interrupción por reclamación extrajudicial). Artículos 5 y 10 de la Ley Orgánica 1/2025 (intento de negociación previa a la vía judicial).

Cómo funciona

1. Completa el asistente con los datos del caso (persona, importes, fechas).
2. Genera un PDF con el formato jurídico adecuado.
3. Paga 12,99 € y envíalo con certificado digital. Recibe el justificante al instante y el acuse cuando el destinatario lo abre.

Cuándo usar esta carta y cuándo no

Esta carta es el requerimiento fehaciente de pago que el arrendador de un local de negocio envía al arrendatario antes de demandar el desahucio por falta de pago. Sirve para cualquier arrendamiento para uso distinto del de vivienda del artículo 3 LAU: tiendas, bares, oficinas, despachos, almacenes o naves en los que se ejerce una actividad industrial, comercial, artesanal o profesional.

Hace lo mismo que el burofax por impago de alquiler de vivienda, con tres diferencias que cambian la redacción:

El contrato manda. El arrendamiento de local se rige por la voluntad de las partes; en su defecto, por el título III de la LAU, y supletoriamente por el Código Civil (art. 4.3 LAU). Por eso la plantilla tiene un campo para citar la cláusula del contrato sobre el impago.
La resolución es de pleno derecho. El artículo 35 LAU permite al arrendador resolver el contrato por las causas del artículo 27.2, entre ellas la falta de pago de la renta o de las cantidades asimiladas (letra a).
El arrendatario suele ser una empresa o un autónomo. La renta lleva IVA y, a menudo, retención; la deuda hay que calcularla con las facturas en la mano.

Lo que no cambia es el efecto procesal. El artículo 22.4 LEC habla de los desahucios de «finca urbana o rústica» por falta de pago, sin distinguir entre vivienda y local: el arrendatario de un local puede enervar una vez pagando en el juzgado, y pierde esa opción si recibió este requerimiento al menos treinta días antes de la demanda y no pagó.

Plazo	Qué ocurre	Base legal
Desde el vencimiento de la renta, o el que fije el contrato	El arrendador puede requerir y resolver el contrato	Arts. 27.2.a y 35 LAU
Treinta días desde la recepción del requerimiento	Si no hay pago íntegro, se puede demandar sin que quepa enervación	Art. 22.4 LEC
Diez días desde el requerimiento judicial tras la admisión de la demanda	El arrendatario debe desalojar, pagar o enervar (si aún puede) u oponerse	Art. 438.5 LEC
Cinco años desde cada vencimiento	Prescriben las rentas no reclamadas	Art. 1966.2.ª CC

No la uses en estos casos:

Lo alquilado es una vivienda, aunque el inquilino trabaje en ella desde casa. Usa el requerimiento de rentas impagadas de vivienda.
Lo arrendado es un negocio en funcionamiento (arrendamiento de industria, con instalaciones, clientela y licencia), no solo el local. Suele quedar fuera de la LAU y el Tribunal Supremo ha negado en ese caso la enervación del artículo 22.4 LEC; consulta con un abogado la vía adecuada.
No quieres recuperar el local, solo cobrar. Basta con la reclamación de deuda con propuesta de negociación previa, que además acredita el intento de negociación para un monitorio.

Qué poner en el burofax por impago de un local

Partes, contrato y local. Razón social y CIF del arrendatario tal como figuran en el contrato, fecha del contrato, dirección del local y actividad a la que se destina.
Cada factura impagada. Mes, número de factura, base, IVA, retención si la hay e importe a pagar, con el vencimiento que fije el contrato.
Otras cantidades, separadas. IBI, comunidad, suministros o actualización de renta solo si el contrato las atribuye al arrendatario, con su cláusula.
Total exacto de lo que el arrendatario debe pagarte.
La cláusula del contrato sobre resolución, intereses o penalización por impago, si existe.
Plazo de treinta días naturales y forma de pago, para cerrar la enervación.
Advertencia de desahucio con reclamación de rentas, de que no podrá enervar y de que se aplicarán la fianza y las garantías pactadas.
Ofrecimiento de solución a efectos de la Ley Orgánica 1/2025, con pago o entrega voluntaria del local.

Ejemplo rellenado

Caso ficticio. Joaquín Ferrer Soler (DNI ficticio 33333333P) alquiló el 1 de abril de 2024 a Cafés del Turia, S.L. (CIF ficticio B00000001) el local de Calle Colón 12, bajo, 46004 Valencia, para cafetería, por 1.200 euros al mes más IVA, pagaderos el día 5 según la cláusula 4.ª. El contrato fija como domicilio a efectos de notificaciones el propio local y el email administracion@cafesdelturia-ejemplo.es. La sociedad no paga agosto, septiembre ni octubre de 2026.

Cada factura es de 1.200 euros de base más 252 euros de IVA (21 %), menos 228 euros de retención (19 %) que la sociedad debe ingresar en Hacienda: 1.224 euros a pagar al arrendador. Joaquín rellena la plantilla el 3 de noviembre de 2026:

Renta mensual pactada: «1.200,00 € más IVA».
Mensualidades impagadas: «Rentas de agosto, septiembre y octubre de 2026, facturas n.º 2026-08, 2026-09 y 2026-10, de 1.224,00 € cada una a pagar por el arrendatario (1.200,00 € de base más 252,00 € de IVA, menos 228,00 € de retención a cuenta), con vencimiento los días 5 de cada mes según la cláusula 4.ª del contrato.»
Importe total: 3.672,00 €.
Cláusula del contrato: «Asimismo, la cláusula 12.ª del contrato establece que la falta de pago de una sola mensualidad facultará al arrendador para resolver el contrato y exigir las rentas vencidas, con aplicación de la fianza y del aval bancario prestado.»
Plazo y forma de pago: 30 días naturales, por transferencia al IBAN ficticio indicado con la referencia «Exp. 11-2026».

Si el envío queda a disposición de la sociedad el 3 de noviembre y no paga, la demanda puede presentarse a partir del 4 de diciembre de 2026 sin que quepa enervación. La renta de noviembre, que vence el día 5, se reclamará en la demanda como cantidad vencida después.

Errores que invalidan la carta

Reclamar la base sin IVA, o el IVA sin descontar la retención. La cifra debe coincidir con lo que el arrendatario tiene que pagarte según las facturas. Una cantidad superior a la debida permite discutir el requerimiento a efectos del artículo 22.4 LEC; una inferior deja fuera lo omitido.
Ignorar el contrato. Si fija un plazo de gracia, un día de pago distinto o un procedimiento de requerimiento, respétalo. En el local lo pactado prevalece (art. 4.3 LAU).
Dirigirla a la persona equivocada. Si el arrendatario es una sociedad, el destinatario es la sociedad, no su administrador ni el empleado que atiende el local. El fiador o avalista necesita su propio requerimiento.
Demandar antes de los treinta días desde la recepción. El arrendatario podrá enervar en el juzgado.
Cambiar la cerradura o cortar suministros. Recuperar el local por la vía de hecho, sin sentencia, expone al arrendador a responsabilidad. El camino es el desahucio.
Cobrar a cuenta sin reserva. Imputa cada pago a la deuda más antigua y comunica por escrito que lo recibes sin renunciar a la resolución.
Confiar en un email ordinario o un WhatsApp. El artículo 22.4 LEC exige un medio fehaciente: hay que poder probar el contenido íntegro y la recepción.

Qué pasa después de enviarla

Si el arrendatario paga todo en plazo, el contrato sigue y el requerimiento queda como antecedente documentado. Si propone un calendario, exige que sea por escrito, con vencimientos y con reserva de la resolución si incumple.

Si pasan los treinta días sin pago íntegro, puedes presentar demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago con acumulación de las rentas adeudadas y de las que venzan hasta la entrega (art. 250.1.1.º LEC). Admitida, el letrado de la Administración de Justicia requerirá al arrendatario para que en diez días desaloje, pague o se oponga (art. 438.5 LEC); con el requerimiento previo acreditado, pagar en ese trámite ya no enerva. Las exigencias que la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, añadió a los desahucios están pensadas para la vivienda habitual y no se aplican al local de negocio. Recuperado el local, se liquidan la fianza y las garantías pactadas frente a lo que se deba.

La Ley Orgánica 1/2025 exige un intento de negociación previa antes de demandar (art. 5) y no excluye expresamente los desahucios por falta de pago; muchos juzgados lo piden. El apartado de solución consensuada de la plantilla sirve para acreditarlo si el arrendatario no responde. Más detalle en la guía sobre acreditar la negociación previa (MASC) con un burofax.

Al enviarla por email certificado obtienes un certificado emitido por Lleida.net, prestador de servicios de confianza, con el contenido exacto de la carta, la fecha de envío, la puesta a disposición y, si el destinatario accede, la fecha y hora de apertura. Ese certificado, con la carta, el contrato y las facturas, acompaña a la demanda. Si no consta apertura, qué prueba cada resultado lo explicamos en la guía sobre qué pasa si el destinatario no abre o rechaza el burofax.

Plantillas y guías relacionadas

Plantilla y contenido orientativos. Recomendamos revisión por un abogado antes del envío.

Contenido orientativo actualizado el 2 de noviembre de 2026. Recomendamos revisión por un abogado antes del envío.

Preguntas frecuentes

¿Se puede enervar el desahucio de un local comercial?

Sí. El artículo 22.4 LEC habla de los desahucios de finca urbana o rústica por falta de pago, sin distinguir entre vivienda y local, así que el arrendatario de un local puede parar el desahucio pagando en el juzgado todo lo debido una vez. Pierde esa posibilidad si ya enervó antes o si el arrendador le requirió de pago por medio fehaciente al menos treinta días antes de la demanda y no pagó. Este burofax es ese requerimiento.

¿Cuántas rentas tienen que deberse para reclamar y resolver el contrato del local?

La Ley no exige un mínimo: el artículo 35 LAU remite al 27.2.a, que permite resolver de pleno derecho por la falta de pago de la renta o de cualquier cantidad asimilada. Lee también el contrato, porque en el local manda lo pactado (art. 4.3 LAU) y es habitual una cláusula que fija desde cuándo hay incumplimiento, intereses o penalización. Lo que sí debe estar vencido es lo que reclamas.

¿Reclamo la renta con IVA? ¿Qué hago con la retención?

Reclama lo que el arrendatario tiene que pagarte según las facturas emitidas. Si la renta lleva IVA y el arrendatario es empresario o profesional obligado a retener, la cantidad a pagar es la base más el IVA, menos la retención que él debe ingresar en Hacienda. Desglosa cada factura en el apartado de mensualidades y suma el total con ese criterio. Ante la duda, confirma las cifras con tu asesor fiscal antes de enviar.

¿Puedo quedarme la fianza o ejecutar el aval por las rentas impagadas?

La fianza legal del local equivale a dos mensualidades (art. 36.1 LAU) y las partes pueden pactar garantías adicionales, como un aval bancario (art. 36.5 LAU). Lo normal es que la fianza se liquide al recuperar el local y que el aval se ejecute en los términos que diga su propio texto, que a menudo exige un requerimiento previo al arrendatario. La plantilla reserva expresamente su aplicación a lo que resulte adeudado.

¿A qué dirección envío el burofax si el local está cerrado?

Al domicilio a efectos de notificaciones que fije el contrato. Si no hay ninguno, al propio local y, si el arrendatario es una sociedad, también a su domicilio social, que figura en el Registro Mercantil. Si el contrato recoge un email, un envío electrónico certificado a ese email deja constancia del contenido y de la fecha de puesta a disposición. Si hay fiador o avalista, envíale su propio requerimiento.

Burofax por impago de alquiler de local comercial: requerimiento de pago